超出住房负担能力问题的解决方案 2018-11-02 10:18:02

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财务主管斯科特莫里森在澳大利亚城市发展研究所的演讲中概述了他增加房屋所有权的愿景

财务主管承认,首次购房者很难进入澳大利亚住房市场,并提出增加住房供应的一些障碍我们问过专家小组分析这些并提出他们可能有什么其他想法来缓解问题状态需要做什么Nicole Gurran,悉尼大学城市与区域规划教授财务主管关于规划系统的评论已过时十年国家改革以缓解供应限制,促进了内城公寓的繁荣,并产生了稳定的郊区土地供应,以建立在创纪录的数量的住房建设,国家规划系统显然能够应对不断增长的市场需求抛开关于新住房的位置和质量,增加建设还没有交付便宜好吧,财务主管似乎也不想要这样做事实上,他花了大部分时间来关注住房市场面临的风险,包括消除负面负债或公寓过度供应因为我们的房屋系统如此依赖于私营部门真正的问题是如何在市场冷却时保持施工运行如果财务主管莫里森真正关心负担能力他还应该问如何确保经济适用房作为新开发的一部分,而不降低整个市场的价值,为开发商提供激励措施提供经济适用房是一个明显的解决方案,也是房地产行业本身一直在游说的方式

这需要政府支持推动对可负担得起的租赁住房的投资,并推出一系列新的住房产品,如共享股权和低成本房屋所有权目前,只有大约2%的新房由经济实惠的非营利性住房供应商提供更大的经济适用房在政府的帮助下,利用创新的机构融资来源,能够维持新的住房建设,无论市场周期如何,联邦应该与各州进行谈判,以便基础设施投资和土地释放与强制性目标密切相关,包括负担得起的住房这样可以在土地价值上涨之前获得经济适用房的机会这将有助于稳定住房生产,同时增加位置优越且价格合理的住房供应减少住房基础设施的成本罗宾古德曼,学校可持续发展副主任全球,城市和社会研究和RMHurley,可持续发展和城市规划高级讲师,RMIT规划,成本和提供足够的基础设施可能会增加住房成本但是住房的实际成本必须包括持续的生活成本这些如果很少或没有公共交通,学校,服务,将会大大增加邻近地区的恶习和工作在昂贵和负担不起的地点与城市边缘地区的价格之间的差距越来越大,显示人们购买房屋价值基础设施和服务以及获得机会,这些都提供了莫里森关于基础设施成本阻碍住房供应的观点,建议我们应该减少对基础设施的投资如果我们这样做,我们将大大增加这种日益加剧的不平等,这将对可居住性和繁荣产生影响目前基础设施资金的方式部分来自房地产开发商的贡献,其中一些将是被转移到购房者,增加购买成本政府直接为一些基础设施提供资金但是现在的联邦政府已经准备好用高速公路和道路来做这件事,但公共交通和设施的情况则更少

住房负担能力是一个更广泛的问题,涉及到购买和租赁的成本在房屋和城市中生活的持续成本而不是减少基础设施的资金,或者不让开发商为此做出一些贡献,真正的问题是准确地将投资定位到最需要的地方新外部城市的最迫切需求区域是为了充分的公共交通,开始让所有居民更平等地获得工作和机会 释放更多土地和放宽规定Steven Rowley,科廷大学商学院经济学和房地产副教授新住房供应的核心驱动力是利润,利润是需求(销售收入)和成本(实际建筑,土地,金融,税收)这个利润有很多障碍,因此新的住房供应经常提出的解决方案,我们再次从财务主管那里听到,正在取消不必要地阻碍住房供应的土地使用规划条例听起来很明智,但这并不好只是随意释放土地并期望发展发展政策制定者必须明白,更多的土地并不一定会带来更多的发展

例如,为什么开发商会向当地市场涌入类似类型的新产品;它只会降低价格,从而降低盈利能力在现有建筑区域内发展的填充开发在演讲中几乎没有提到国家正在努力解决填充场地上新住宅比例增加的挑战,试图解决城市扩张的问题大规模,协调的填充项目可以提供开放空间和舒适性,为我们现有的城市区域增加质量如果没有公共部门的干预,这个规模将很难实现填充空间中的挑战比比皆是,包括社区反对,现有基础设施升级和允许住房多样性(附属房屋和低层公寓,而不仅仅是高密度的塔楼)如果政府希望改善住宅供应,在许多人想要居住的地方,他们需要促进大规模发展并提供重要的经济适用住房供应政府拥有的土地这不会受到当地社区的欢迎和地方理事会成员,但在提供我们城市中必不可少的多样化住房方面至关重要规划在哪里投入更多房屋.Grattan Institute首席执行官John Daley掌管莫里森是对的,规划是使住房更便宜的最大杠杆当前规则使它成为现实规则相当容易在中央商务区建造公寓 - 这就是我们所得到的但是它也很难在我们的首都城市的中环上细分和创建额外的住宅,距离中央商务区20公里

重要的是新的供应主要集中在我们大型首府城市的内环和中环(距离CBD 2-20公里)

边缘地区的新开发项目往往距离创造额外就业机会的地区有很长的路要走墨尔本,悉尼和布里斯班在过去的五年里距离中央商务区的公寓不到10公里

中央商务区的公寓永远不足以满足无障碍住房的需求 - 供应受限于一个非常小的区域土地关于雇主决定创造就业机会的地方,政府可以做的事情不多但是政府可以制定规划规则,以便适当建造住房但不幸的是,虽然财政部长莫里森正在努力实现更容易细分和释放土地的好处,但他掩饰了对现有房屋价格的影响同时他也不遗余力地认为负面负债的改革既不会影响住房的可负担性,又会导致房价崩溃并非所有这些都是真的

房价更实惠,价格也低于其他情况更为诚实的是,认识到负面负债的变化对房价和负担能力的影响要小于规划另一方面,负面负债的变化也会减少失真在投资决策中,阻止过度的私营部门杠杆作用,并有助于预算修复 - 这些结果应该使所有人都感到温暖财务主管的心脏